A casa é uma das aquisições que mais pesa no orçamento das famílias portuguesas. Devido ao elevado montante em jogo, convém preparar a compra com alguma antecedência. A conta poupança-habitação é a forma mais segura e rentável de aplicar economias para este fim. Mesmo assim, na esmagadora maioria dos casos, é necessário recorrer a um empréstimo. Antes de escolher o banco, compare várias propostas de crédito no nosso simulador e siga os conselhos.
Que cuidados devo ter na escolha do banco?
Simule diversos montantes para vários prazos de pagamento (para tal, o nosso simulador de crédito à habitação constitui uma ferramenta útil e fácil de usar). Informe-se sobre as condições de financiamento (comissões, seguros exigidos, impostos legais, penalizações por reembolso antecipado) e utilize como principal indicador comparativo a taxa anual efectiva (TAE).
Comece por contactar o seu banco (aquele em que tiver maior envolvimento), faça valer a sua posição de cliente e negoceie. Assim, poderá conseguir condições mais vantajosas do que através do melhor banco apresentado nos resultados do nosso simulador.
Antes de tomar qualquer decisão, não se esqueça de contar com alguma margem de manobra para uma eventual subida das taxas de juro. Se, depois da simulação, concluir que terá de fazer um esforço considerável para suportar aquela prestação, faça uma nova simulação para um prazo mais alargado, por exemplo. Não se esqueça de que, quanto mais longo for o prazo, apesar de a prestação ser mais baixa, mais caro lhe ficará o empréstimo no final. No entanto, esta poderá ser a solução para certos casos.
Aliás, a maioria dos bancos não concede empréstimos a clientes cuja taxa de esforço (traduz o peso dos empréstimos nos rendimentos do agregado) seja superior a 30% ou 40%. Por exemplo: o rendimento mensal líquido da família Cruz é de cerca de 2 mil euros. Actualmente, paga a prestação mensal do carro de 250 euros e pretende obter um crédito à habitação com uma prestação mensal de 500 euros. Neste caso, a taxa de esforço é de 37,5% [(250 + 500) ÷ 2 000].
Qual o significado das taxas anunciadas pelos bancos?
A TAN (taxa de juro anual nominal) permite calcular os juros do empréstimo através do prazo e do montante do empréstimo. A TAN resulta da adição do indexante com o spread, ao qual acrescem os efeitos do arredondamento.
Esta taxa pode ser fixa ou variável indexada. A fixa, tal como o nome indica, não se altera durante o período estabelecido entre si e o banco. Se, por exemplo, tiver acordado uma taxa fixa de 5 anos, a sua prestação mensal não se modificará, mesmo que as taxas de juro na zona euro sofram variações. Nos últimos estudos sobre esta matéria, concluímos que os produtos de taxa fixa comercializados em Portugal não são atractivos, visto que as taxas de juro praticadas ainda são elevadas.
A taxa variável é mais usual nos contratos de crédito à habitação. Regra geral, é indexada à Euribor a 3, 6 ou 12 meses e, logo, revista trimestral, semestral ou anualmente. Como a duração da maioria dos empréstimos é de 20 ou 30 anos, no final da amortização, as diferenças entre estes indexantes não deverão ser muito significativas.
O spread equivale, grosso modo, à margem de lucro do banco nos contratos de crédito à habitação. Trata-se de um factor comparativo importante no momento de escolher o banco. Os bancos fazem variar o spread em função do montante do empréstimo, da relação entre este e o valor do imóvel (ou seja, a percentagem de financiamento) e, nalguns casos, do prazo do crédito. Mas o envolvimento do cliente (património financeiro, domiciliação do ordenado, produtos contratados, etc.) também pode persuadir o banco a baixar a margem de lucro.
O arredondamento da taxa também pode agravar significativamente a taxa de juro e a consequente prestação mensal do crédito. Tanto pode ser feito às milésimas de ponto percentual superior (menos penalizador para o cliente), como até um terço de ponto percentual superior (mais penalizador).
A TAE (taxa anual efectiva), desde que bem calculada, reflecte todos os encargos associados ao empréstimo, com excepção dos prémios dos seguros exigidos pelo banco. É, pois, a taxa mais fiável para comparar as várias propostas de crédito: aquela que apresentar uma TAE mais baixa corresponderá ao empréstimo mais barato.
Quais os principais encargos?
O melhor é preparar-se para suportar um conjunto de encargos iniciais, que variam consoante o banco.
Comissões de análise ou de estudo e de abertura de processo (a terminologia também é variável). Muitas vezes, estas comissões incluem as despesas de avaliação (o banco exige sempre um relatório com a avaliação do imóvel, realizado por um técnico especialista).
Serviço de solicitadoria: a maioria dos bancos disponibiliza, opcionalmente, este serviço, que consiste no acompanhamento do processo, incluindo parte ou a totalidade dos procedimentos burocráticos junto da conservatória do registo predial, do serviço de finanças, da câmara municipal (quando se justifiquem) e do cartório notarial.
Regra geral, na conservatória do registo predial:
registos provisórios de aquisição, emolumentos no valor de 125 euros, independentemente do valor de aquisição do imóvel;
registos provisórios de hipoteca, emolumentos no valor de 135 euros, independentemente do valor do empréstimo;
conversão dos registos provisórios em definitivos, no valor de 48 euros, no mínimo.
Regra geral, no cartório notarial:
contrato de compra e venda, emolumentos no valor de 175 euros, independentemente do valor de aquisição do imóvel;
contrato de mútuo com hipoteca, emolumentos no valor de 142 euros, independentemente do valor do empréstimo;
na altura da celebração dos contratos, imposto de selo à taxa de 0,8% e 0,6% sobre o valor da transacção e do empréstimo, respectivamente, para prazos superiores a 5 anos.
Convém não esquecer a o pagamento do Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI) e do Imposto Municipal sobre Transmissões onerosas de Imóveis (IMT).
Quais os seguros exigidos?
Em princípio, o cliente pode escolher livremente a seguradora que lhe oferece as melhores condições. No entanto, alguns bancos tentam aliciar o cliente a contratar o seguro em companhias associadas com uma redução no spread.
Seguro de vida (inclui as coberturas de morte e invalidez, com um capital idêntico ao valor do empréstimo) para garantir a liquidação da dívida, caso o titular fique incapacitado para trabalhar ou venha a falecer.
Seguro multirriscos-habitação, que garanta os danos ocorridos no imóvel em caso de incêndio ou de sismo, por exemplo. Este seguro tem de ser contratado pelo valor de reconstrução do imóvel, embora existam bancos que exigem um valor superior.
Como diminuir os encargos com juros?
Sempre que possível, realize amortizações antecipadas recorrendo, por exemplo, ao saldo da conta poupança-habitação ou reduza o prazo do empréstimo. Desta forma, terá menos encargos com juros.
No caso de amortização total e parcial, tenha, no entanto, cuidado com as penalizações que o banco possa aplicar: regra geral, corresponde a uma percentagem sobre o capital em dívida (varia entre 0,5% e 3%). Se possível, negoceie ainda a penalização prevista no contrato.
Se tiver uma conta poupança-habitação, poderá utilizar o respectivo saldo para efectuar amortizações antecipadas, poupando, deste modo, também nos juros do empréstimo. Atenção, só deverá utilizar os montantes que tenham sido depositado há mais de um ano, caso contrário, ficará sujeito a penalizações fiscais.
Sem comentários:
Enviar um comentário